Immobilienschenkung zu Lebzeiten
Mit einer Schenkung zu Lebzeiten kann die Erbschaftssteuer ggf. komplett entfallen.
Die Immobilienpreise in absoluten Premium-Lagen wie in München-Bogenhausen oder Nymphenburg, in Grünwald oder in gefragten Gemeinden wie Gmund am Tegernsee befinden sich konsequent auf einem hohen Niveau. Was einen Eigentümer erfreut, stellt Familien im Erbfall oft vor immense finanzielle Herausforderungen: Liegt der Wert einer Immobilie über den gesetzlichen Freibeträgen, kann Erbschaftssteuer anfallen. Doch das gilt längst nicht mehr nur für die absoluten Top-Adressen. Auch wer beispielsweise ein Einfamilienhaus in Grafing oder im Landkreis Ebersberg besitzt, kann diese steuerlichen Freibeträge durch die Wertsteigerungen der letzten Jahre überschreiten. Eine frühzeitige Schenkung zu Lebzeiten ist denkbar.
Die 10-Jahres-Frist nutzen
Der Vorteil einer Schenkung liegt in der Nutzung der gesetzlichen Freibeträge. Im deutschen Steuerrecht gelten bei einer Schenkung grundsätzlich dieselben Freibeträge wie im Erbfall (z. B. 400.000 Euro pro Kind und Elternteil).
Diese Freibeträge können bei einer Schenkung alle 10 Jahre neu in voller Höhe genutzt werden. Eine frühzeitige und schrittweise Übertragung des Immobilienvermögens an die nächste Generation kann daher sinnvoll sein. Im plötzlichen Erbfall hingegen steht für das gesamte zu diesem Zeitpunkt hinterlassene Vermögen je nach Verwandtschaftsgrad im Regelfall nur der aktuelle einmalige Freibetrag zur Verfügung.
Bedenken hinsichtlich Kontrollverlust: Absicherung durch Nießbrauch und Wohnungsrecht denkbar
Viele Eigentümer zögern, ihr Haus oder ihre Eigentungswohnung bereits zu Lebzeiten zu übertragen, da sie befürchten, im Alter keine Kontrolle mehr zu haben oder im schlimmsten Fall die eigene Immobilie verlassen zu müssen. Rechtliche Absicherungen sind möglich:
Das Wohnungsrecht: Es wird im Grundbuch eingetragen und sichert dem Schenkenden im Regelfall das Recht zu, die Immobilie (oder einen festgelegten Teil davon) bis an sein Lebensende für Wohnzwecke zu nutzen. Hinweis aus der Praxis: Die genaue Aufteilung der anfallenden Nebenkosten sowie die Instandhaltung werden meist vertraglich geregelt, um Unklarheiten zu vermeiden.
Der Nießbrauch: Diese Option geht über das Wohnungsrecht hinaus. Der Nießbrauch beinhaltet neben dem Selbstnutzungsrecht im Regelfall auch das Recht auf die wirtschaftliche Verwertung der Immobilie. Sollte später beispielsweise ein Umzug in eine barrierefreie Wohnung oder ein Pflegeheim erfolgen, verbleiben eventuelle Mieteinnahmen aus dem verschenkten Objekt üblicherweise beim Nießbrauchsberechtigten.
Ob und wie der Wert des Nießbrauchs ggf. den steuerlichen Wert der Schenkung rechnerisch mindert, sollte im Einzelfall durch einen Steuerberater geprüft werden.
Rückforderungsklauseln als Zusatzschutz
Eine Schenkung kann im Notarvertrag sogenannte Rückforderungsrechte mitberücksichtigen. Damit lässt sich vertraglich vereinbaren, dass eine Schenkung unter bestimmten Voraussetzungen rückgängig gemacht werden kann, falls unvorhergesehene Ereignisse eintreten. Dies betrifft in der Praxis beispielsweise Fälle, in denen das beschenkte Kind vor den Eltern verstirbt, in die Insolvenz gerät oder im Zuge einer Scheidung Vermögenswerte an Dritte zu verlieren drohen.
Eine Schenkung zu Lebzeiten kann ein mächtiges Werkzeug sein, um dazu beizutragen, Immobilienwerte in wertstabilen Regionen wie München, Grünwald oder dem bayerischen Voralpenland in der Familie zu halten.
In der Planungsphase einer Schenkung hilft eine unverbindliche Marktpreisschätzung von Viktoria Forster Immobilien, eine erste Orientierung über den aktuellen Marktwert zu erhalten. Diese Einschätzung dient als rein wirtschaftliche Orientierung für die private Planung und ersetzt keine behördliche oder steuerliche Wertermittlung.
Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Wir können und dürfen als Immobilienmakler keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung durchführen. Für Ihre individuellen Fachfragen sind qualifizierte Experten wie z. B. Anwälte, Notare oder Steuerberater die richtigen Ansprechpartner.