Haus geerbt in München, Grünwald oder am Tegernsee: Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?
Das Erbe einer Immobilie ist für die Beteiligten mit großen Emotionen, aber auch mit komplexen Fragen verbunden. Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung erbt, steht vor weitreichenden Entscheidungen.
Beispiele der Nachlassregelung:
Die Alleinerbschaft: Eine Person wird laut Testament oder Erbvertrag alleiniger Eigentümer. Der Alleinerbe hat die Verfügungsgewalt, trägt im Regelfall aber auch alle Kosten und Pflichten allein.
Die Erbgemeinschaft: Mehrere Personen (z. B. Geschwister) erben gemeinschaftlich. Wichtige Entscheidungen können hier normalerweise nur einstimmig getroffen werden, was in der Praxis zu Konflikten führen kann.
Das Vermächtnis: Hierbei wird einer Person im Testament oder Erbvertrag nicht der gesamte Nachlass, sondern im Regelfall gezielt nur ein bestimmter Vermögenswert – wie beispielsweise die Immobilie – zugesprochen.
Wie verfährt man mit der geerbten Immobilie?
Anstehende Sanierungskosten oder bestehende Kredite sollten vorab genau kalkuliert werden. Sobald die Eigentumsverhältnisse geklärt sind, stellt sich die praktische Frage: Was passiert mit dem Objekt?
Mögliche Optionen:
1. Der Eigenbedarf: Einzug in das geerbte Objekt.
Ein Erbe übernimmt das Haus oder die Wohnung, um selbst darin zu wohnen. In einer Erbgemeinschaft müssen die anderen Miterben i.d.R. ausgezahlt werden. Ob ein Selbsteinzug noch aus anderen Gründen und unter welchen Voraussetzungen sinnvoll sein kann (steuerrechtlich), muss der Erbe mit einem Fachmann (z. B. Steuerberater oder Fachanwalt) zusammen prüfen.
2. Die Vermietung: Mögliche langfristige Einnahmen
Die Immobilie bleibt im Familienbesitz und soll im Idealfall regelmäßige Erträge abwerfen. Ob am Ende wirklich ein monatlicher Gewinn entsteht, hängt von der Ausgangslage ab. Ist das Objekt noch hoch mit einem Kredit belastet? Wie hoch fällt die realisierbare Miete aus? Wie viel monatliches Hausgeld oder Rücklagen müssen gezahlt werden? Wie hoch ist die Versteuerung der Mieteinnahmen... . Für Erbgemeinschaften führt diese dauerhafte gemeinsame Verwaltung zudem ggf. zu Konflikten.
3. Der Verkauf: Klare Verhältnisse und Liquidität
Der freie Verkauf der Immobilie auf dem Markt kann eine gute wirtschaftliche Lösung darstellen – insbesondere für Erbgemeinschaften. Der Verkaufserlös lässt sich im Regelfall unter allen Beteiligten transparent aufteilen, sobald Einigkeit über den Verkauf besteht.
4. Der Verkauf von Anteilen oder die Auszahlung
Möchte ein Teil der Erbgemeinschaft die Immobilie behalten, ein anderer Teil aber verkaufen, kann es zur internen Auszahlung kommen. Alternativ können einzelne Erben ihren Miterbenanteil unter bestimmten Voraussetzungen auch an Dritte verkaufen, um aus der Gemeinschaft auszuscheiden.
FAZIT: Eine Marktpreisschätzung bildet die Basis für einen realistischen Verkaufspreis. Eine frühzeitige, sachliche Bestandsaufnahme schützt im besten Fall das Vermögen und sichert den Familienfrieden.
Bei Fragen zum Verkauf einer Immobilie unterstützt Viktoria Forster Immobilien die Eigentümer mit fundierter Marktkompetenz. Kontaktieren Sie uns gerne für ein vertrauliches Erstgespräch.
Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Wir können und dürfen als Immobilienmakler keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung durchführen. Für Ihre individuellen Fachfragen sind qualifizierte Experten wie z. B. Anwälte, Notare oder Steuerberater die richtigen Ansprechpartner.